サイト内検索
カテゴリー
空き家活用の賢い業者選び。不動産業者のタイプを知ろう！
空き家を売りたい。空き家を貸したい。大手不動産会社から昔ながらの地元の不動産業者まで、不動産の取引を請け負う業者はたくさんあります。空き家の活用の際は、どのタイプの不動産屋さんに相談するといいのでしょうか？
今回は、知っているようで知らない、不動産業者のタイプをわかりやすくご紹介するとともに、少しだけ気を付けたい不動産取引の裏話もお伝えします。
不動産業者のタイプと専門分野
不動産業者の数は全国で12万件以上。歯医者さんやコンビニエンスストアよりもずっと数が多いのです。お住いのエリアでもすぐ何軒かの不動産屋さんが思い浮かぶのではないでしょうか？ ひと口に不動産屋といっても、そのタイプや得意分野はさまざまです。不動産という大きな商品を取引するのですから、少しでも物件に有利な業者を選びたいですよね。
まず、不動産屋には大きく分けて下記の4つがあります。
１．賃貸専門の不動産屋
２．売買専門の不動産屋
３．賃貸と売買のどちらも行う大手不動産屋
４．事業主タイプの不動産屋
4の事業主タイプは、不動産業者同士の取引に特化した業界向けの業者のため、一般的に利用されるのは1～3のいずれかとなるでしょう。また、1～3の不動産業者にも、その会社によって得意分野がそれぞれあります。例えば、下のような分野です。
- 競売専門の業者
- 空き家専門の業者
- 工業用地専門の業者
- 駐車場用地専門の業者
- マンション専門の業者
- 事故物件専門の業者
どの業者も一般的な取引の知識は備え合わせていますが、たいていは、その中でも何か一つの得意分野があります。不動産は取り扱うタイプの物件によって専門的な知識が細かく求められるので、必然的に何か一つの分野に特化するようになるのです。弁護士の先生たちが、膨大な法律のエリアの中から一つの分野に抜きんでた専門性を持つというのに似ているかもしれません。
空き家の取引であれば、やはり空き家専門の業者に依頼するのが得策です。空き家は一般的な物件と比べ、相場を出すのが難しい分野です。同じ築30年の物件でも、30年間全く手を入れていない物件と、数回手を入れてメンテナンスを行っている物件では、価値観が大きく変わってきます。空き家を正しく見積もるには、不動産業者としての豊富な経験と調査力、判断力が必要なのです。
不動産業者は会社名ではなく、担当者で決めよう
空き家の増加に伴い、空き家の取り扱いを始める業者も年々増えてきています。その中で、どういった業者を選べばいいのでしょうか。「大手の不動産屋にお願いすれば、間違いはないだろう」と思う気持ちは理解できますが、安易に会社の規模や会社名で業者を選ぶのではなく、いろんな業者に問い合わせることをお勧めします。
というのも、大手であれ、町の小さな不動産屋であれ、自分の不動産をどのように取り扱ってくれるかは、会社ではなく、担当者にかかっているからです。
担当者がどれだけ親身になって調べてくれるか、法律的な問題に対しても納得できるようにわかりやすく説明してくれるか。担当者の態度や人柄、自分との相性は、会社の規模よりもはるかに重要なポイントです。売買の仲介手数料はどの業者でも一律同じです。そうであれば、自分の話を親身になって聞いてくれ、誠実に対応してくれる人に物件を任せるのが一番です。
一般媒介か専任媒介か。おすすめの仲介方法
不動産業者の仲介方法は大きく分けて3つあります。
- 一般媒介契約形式
物件売買の媒介を、複数の宅地建物取引業者に依頼することができます。仲介の手数料は、最初に取引が成立した業者に支払います。自分が取引相手を見つけて、相手方と取引を行うことも可能です。 - 専任媒介契約形式
物件売買の媒介を一つの業者に専任で依頼します。自分で取引相手を見つけた場合は、その相手方と契約を結ぶことができます。 - 専属専任媒介契約形式
物件売買の売買を一つの業者に専任で依頼します。依頼者が自分で取引相手を見つけて取引することは認められません。
一昔前は、より多くの業者が窓口となることで、情報の拡散力が高まりました。1社なら100人にしかリーチしないのに、5社に頼むと100人×5倍のリーチ力がある、という具合です。そのため、1の一般媒介が人気でした。
しかし、それはインターネットやウェブサイトがまだまだ普及しておらず、情報の提供が店頭のみに限られていた過去の時代の話です。不動産ポータルサイトで物件を探すことが一般的になっている今は、一つの業者に依頼しても、複数の業者に依頼しても、情報の拡散力に差はありません。
逆に、複数の業者に依頼すると、不動産のポータルサイトに自分の売り物件の広告がいくつも並んで掲載されることがあり、「売れ残っているのかな？」など、見る側にマイナスのイメージを与えてしまう場合がありますので、気をつけましょう。
また、一般媒介で5社に依頼した場合も、最終的に仲介手数料を払うのは1社のみです。つまり、ほかの4社はタダ働きになる可能性があります。そういう面を考えると、不動産業者としては、確実に仲介手数料をもらえる専任の物件の方に力が入りがちになるでしょう。
そういった点からも、情報拡散力が広がった現在は、一般媒介よりも、専任で仲介を依頼することをお勧めします。
一括査定を利用する場合の注意点
不動産の情報サイトの中に、自分の物件を複数の業者が一括で査定するサイトがあります。自分の物件の価格を気軽に知れる便利なサイトですが、提示された価格と実際に売れる販売価格が全然違うということがよくあります。
残念ですが、一括査定ならではの競争意識から、他社よりも少しでも良い条件を提示しようと、販売見積り額を少し多く提示する傾向があるのです。本当は2000万円の査定だけれども一括査定では2300万円と提示し、仲介契約を取り付けようという考えからです。しかし、実際に売りに出すとやはり2000万円でしか売れない…。そういうことは、よくあります。
中古住宅の場合、ある程度、経験を積んだ不動産のプロが査定をすれば、それほど価格に差は出ません。ですので、「高い見積もりをしてくれた会社があった！ この会社はうちの不動産を評価してくれている」と考えるのは早計です。一括査定を利用する場合は、地元の不動産屋さんなどにも同時に見積もりを依頼して、どの業者が自分にとって一番信頼できるのかをしっかりと見極めるのがよいでしょう。空き家の価格を見極めるには、それ相応の経験と知識が必要ですし、物件写真だけでは判断できない要素もたくさんあります。ネットだけの情報をうのみにせずに、できるだけ多くの不動産屋さんに相談してみてください。
不動産の業界の裏話はたくさんありますが、今日はこの辺りで…。もっと詳しく知りたい方は、「空き家を譲ってください.com」に気軽にご相談くださいね。